Volltextveröffentlichungen (6)

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  EStG § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1; BGB § 873, § 883, § 925; BauGB § 143 Abs. 4, § 144 Abs. 2 Nr. 1
  Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften

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  EStG § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1; BGB § 873, § 883, § 925; BauGB § 143 Abs. 4, § 144 Abs. 2 Nr. 1
  EStG; BGB; BauGB

 
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  Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften

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Kurzfassungen/Presse (2)

• IWW (Kurzinformation)

  Private Veräußerungsgeschäfte | Rückwirkung von nach Ablauf der Zehnjahresfrist erfolgten Genehmigungen

• datenbank.nwb.de (Leitsatz)

  Privates Veräußerungsgeschäft bei innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG erfolgter Veräußerung einer in einem Sanierungsgebiet belegenen Immobilie und erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist von der zuständigen Gemeinde erteilter Genehmigung ...

Verfahrensgang

• FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18
• BFH, 25.03.2021 - IX R 10/20

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (18)

• BFH, 10.02.2015 - IX R 23/13

  Privates Veräußerungsgeschäft - Verkauf unter aufschiebender Bedingung innerhalb …

  Auszug aus FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18

  Die Ausführungen des BFH in seinem Urteil vom 10. Februar 2015 (IX R 23/13, BStBl II 2015, 487) zur Rechtswirkung von Bedingungen i.S.d. § 158 Abs. 1 BGB seien daher im Streitfall nicht einschlägig.

  Der Verweis des FA auf das Urteil des BFH vom 10. Februar 2015 (IX R 23/13, BStBl II 2015, 487) sei unbehelflich, da in dem Urteilsfall der Vertrag von der Voraussetzung einer erteilten Entwidmung abhängig gemacht worden sei und nicht - wie im vorliegenden Fall - von einer behördlichen Genehmigung.

  Der BFH habe mit Urteil vom 10. Februar 2015 (IX R 23/13, BStBl II 2015, 487) entschieden, dass auch bei einem Kaufvertrag mit einer aufschiebenden Bedingung i.S.d. § 185 Abs. 1 BGB für den Zeitpunkt der Veräußerung auf den Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts abzustellen sei, da sich die Parteien auch bei einem bedingten Kaufvertrag nicht mehr einseitig von der Vertragsbeziehung lösen könnten und der Vertrag damit für beide Seiten bindend sei.

  Im Streitfall sei zudem nach der Entscheidung des BFH vom 10. Februar 2015 (IX R 23/13, BStBl II 2015, 487) eine einseitige Loslösung der Vertragsparteien vom Vertrag nicht mehr möglich gewesen.

  Für die Fristberechnung ist nach ständiger Rechtsprechung des BFH auf den Zeitpunkt des Abschlusses der schuldrechtlichen Verträge abzustellen (BFH-Urteile vom 4. Juni 2003 X R 49/01, BStBl II 2003, 751; vom 13. Dezember 2005 IX R 14/03, BStBl II 2006, 513; vom 1. Oktober 2014 IX R 55/13, BStBl II 2015, 265; vom 10. Februar 2015 IX R 23/13, BStBl II 2015, 487).

  Da nach Ansicht des BFH ein nach § 158 Abs. 1 BGB aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft dessen ungeachtet für die Parteien bindend ist, ist der außerhalb der Veräußerungsfrist liegende Zeitpunkt des Eintritts einer aufschiebenden Bedingung für die Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG unerheblich (BFH-Urteil 10. Februar 2015 IX R 23/13, BStBl II 2015, 487).

  Der BFH stellt in diesem Zusammenhang entscheidend auf den Normzweck der § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ab, wonach innerhalb der Veräußerungsfrist realisierte Werterhöhungen eines bestimmten Wirtschaftsguts im Privatvermögen der Einkommensteuer unterliegen, womit von einer Verwirklichung des Grundstückswerts nur gesprochen werden kann, wenn die Vertragserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Veräußerungsfrist bindend abgegeben worden sind (BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 IX R 45/99, BStBl II 2002, 10;… BFH-Beschluss vom 18. September 2006, IX B 154/05, BFH/NV 2007, 31; BFH-Urteil vom 10. Februar 2015 IX R 23/13, BStBl II 2015, 487).

  Die Parteien eines bedingten Rechtsgeschäfts können die Vertragsbeziehungen nicht mehr einseitig lösen, vielmehr sind sie im Hinblick auf den aufschiebend bedingten Rechtserwerb (Anwartschaftsrecht) zur gegenseitigen Treuepflicht und zur Beachtung der Schutzvorschriften des BGB verpflichtet (BFH-Urteile vom 8. Februar 2000 II R 51/98, BStBl II 2000, 318; vom 10. Februar 2015 IX R 23/13, BStBl II 2015, 487 unter Hinweis unter anderem auf BGH-Urteil vom 21. September 1994 VIII ZR 257/93, BGHZ 127, 129).

  Erforderlich für eine Veräußerung i.S.d. § 23 EStG ist in jedem Fall, dass der Vertragsschluss innerhalb der Veräußerungsfrist für beide Vertragsparteien bindend ist (BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 IX R 45/99, BStBl II 2002, 10; hierzu auch BFH-Urteil vom 10. Februar 2015 IX R 23/13, BStBl II 2015, 487).

  (4) Soweit die Kläger auf Argumente aus dem BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 (IX R 45/99, BStBl II 2002, 10) verweisen, gelten diese nach den Ausführungen des BFH in seinem Urteil vom 10. Februar 2015 (IX R 23/13, BStBl II 2015, 487, dort Rz. 25) für den Fall eines wegen vollmachtloser Vertretung auf der Erwerberseite schwebend unwirksamen - genehmigungsbedürftigen - Rechtsgeschäfts.

• BFH, 02.10.2001 - IX R 45/99

  Spekulationsgeschäft bei vollmachtloser Vertretung

  Auszug aus FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18

  Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 2. Oktober 2001 (IX R 45/99, BStBl II 2002, 10) werde bei einem genehmigungsbedürftigen Geschäft auf den Zeitpunkt der Genehmigung abgestellt und nicht auf den Zeitpunkt der zivilrechtlich rückwirkenden Wirksamkeit des Vertragsschlusses.

  Allerdings halte der BFH in seinem Urteil vom 2. Oktober 2001 (IX R 45/99, BStBl II 2002, 10) die nach § 184 Abs. 1 BGB bestimmte Rückwirkung für die Berechnung der Spekulationsfrist nach § 23 EStG für unbeachtlich, da vielmehr auf den Zeitpunkt der Genehmigung abzustellen sei.

  Das von den Klägern in Bezug genommene Urteil des BFH vom 2. Oktober 2001 (IX R 45/99, BStBl II 2002, 10) könne auf den Streitfall nicht angewendet werden, da in dem Urteilsfall ein vollmachtloser Vertreter i.S.d. § 177 Abs. 1 BGB mitgewirkt habe und zur Zeit des notariellen Vertrags noch keine für die Übertragung des Grundstücks notwendige wirksame Willenserklärung des Käufers vorgelegen habe.

  Dabei gehe der BFH davon aus, dass einer Genehmigung regelmäßig keine Rückwirkung zukomme, wobei es insoweit genüge, wenn aus steuerlichen Erwägungen ein Interesse an einer Rückwirkung fehle (BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 IX R 45/99, BStBl II 2002, 10).

  Der BFH stellt in diesem Zusammenhang entscheidend auf den Normzweck der § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ab, wonach innerhalb der Veräußerungsfrist realisierte Werterhöhungen eines bestimmten Wirtschaftsguts im Privatvermögen der Einkommensteuer unterliegen, womit von einer Verwirklichung des Grundstückswerts nur gesprochen werden kann, wenn die Vertragserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Veräußerungsfrist bindend abgegeben worden sind (BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 IX R 45/99, BStBl II 2002, 10;… BFH-Beschluss vom 18. September 2006, IX B 154/05, BFH/NV 2007, 31; BFH-Urteil vom 10. Februar 2015 IX R 23/13, BStBl II 2015, 487).

  (1) Nach Ansicht des BFH ist für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung bei einem schwebend unwirksamen (genehmigungsbedürftigen) Rechtsgeschäft i.S.d. § 184 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt der Genehmigung und nicht auf den der zivilrechtlich rückwirkenden Wirksamkeit des Vertragsabschlusses abzustellen, weil frühestens vom Zeitpunkt der Genehmigung an alle Folgerungen aus dem bisher schwebend unwirksamen Vertrag gezogen werden können (BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 IX R 45/99, BStBl II 2002, 10;… BFH-Beschluss vom 18. September 2006 IX B 154/05, BFH/NV 2007, 31).

  Aufgrund dieser Erwägung ist die Rückwirkung nach dem Normzweck einzuschränken: Sie hat z.B. keinen Einfluss auf den Beginn der Verjährungsfrist (BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 IX R 45/99, BStBl II 2002, 10 m.w.N.).

  Erforderlich für eine Veräußerung i.S.d. § 23 EStG ist in jedem Fall, dass der Vertragsschluss innerhalb der Veräußerungsfrist für beide Vertragsparteien bindend ist (BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 IX R 45/99, BStBl II 2002, 10; hierzu auch BFH-Urteil vom 10. Februar 2015 IX R 23/13, BStBl II 2015, 487).

  (4) Soweit die Kläger auf Argumente aus dem BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 (IX R 45/99, BStBl II 2002, 10) verweisen, gelten diese nach den Ausführungen des BFH in seinem Urteil vom 10. Februar 2015 (…IX R 23/13, BStBl II 2015, 487, dort Rz. 25) für den Fall eines wegen vollmachtloser Vertretung auf der Erwerberseite schwebend unwirksamen - genehmigungsbedürftigen - Rechtsgeschäfts.

• FG Brandenburg, 08.10.1998 - 2 K 856/97

  Rechtmäßigkeit des Ansatzes eines Spekulationsgewinns bei der Einkommensteuer im …

  Auszug aus FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18

  In diesem Zusammenhang hat das FG Brandenburg mit Urteil vom 8. Oktober 1998 (2 K 856/97 E, EFG 1998, 1683 rkr.) entschieden, dass bei einer noch ausstehenden Genehmigung eines Grundstückskaufvertrags nach der Grundstücksverkehrsordnung als Genehmigung eines nicht am Vertragsschluss beteiligten Dritten die später erteilte Genehmigung auf den Abschluss des Kaufvertrags zurückwirkt, soweit der Vertragsschluss für die Vertragsparteien selbst bindend ist.

  Damit kann der Entschluss der Behörde, die Genehmigung zu erteilen oder zu versagen, die Vollendung der privatrechtlichen Bindung bei Abschluss des Vertrags nicht beeinflussen (vgl. auch FG Brandenburg, Urteil vom 8. Oktober 1998 2 K 856/97 E, EFG 1998, 1683).

 
• BFH, 08.02.2000 - II R 51/98

  Grunderwerbsteuer - vormundschaftsgerichtliche Genehmigung

  Auszug aus FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18

  Im Streitfall habe sich die zur Verwirklichung des Erwerbsvorgangs erforderliche Bindung aller Vertragsbeteiligten damit nicht bereits durch den notariell beurkundeten Abschluss des Grundstückskaufvertrags ergeben (BFH-Urteil vom 8. Februar 2000 II R 51/98, BStBl II 2000, 318).

  Die Parteien eines bedingten Rechtsgeschäfts können die Vertragsbeziehungen nicht mehr einseitig lösen, vielmehr sind sie im Hinblick auf den aufschiebend bedingten Rechtserwerb (Anwartschaftsrecht) zur gegenseitigen Treuepflicht und zur Beachtung der Schutzvorschriften des BGB verpflichtet (BFH-Urteile vom 8. Februar 2000 II R 51/98, BStBl II 2000, 318; vom 10. Februar 2015 IX R 23/13, BStBl II 2015, 487 unter Hinweis unter anderem auf BGH-Urteil vom 21. September 1994 VIII ZR 257/93, BGHZ 127, 129).

• BFH, 18.09.2006 - IX B 154/05

  Berechnung der Spekulationsfrist; Kapitalerhöhung gegen Einlage als entgeltlicher …

  Auszug aus FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18

  Der BFH stellt in diesem Zusammenhang entscheidend auf den Normzweck der § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ab, wonach innerhalb der Veräußerungsfrist realisierte Werterhöhungen eines bestimmten Wirtschaftsguts im Privatvermögen der Einkommensteuer unterliegen, womit von einer Verwirklichung des Grundstückswerts nur gesprochen werden kann, wenn die Vertragserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Veräußerungsfrist bindend abgegeben worden sind (BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 IX R 45/99, BStBl II 2002, 10; BFH-Beschluss vom 18. September 2006, IX B 154/05, BFH/NV 2007, 31; BFH-Urteil vom 10. Februar 2015 IX R 23/13, BStBl II 2015, 487).

  (1) Nach Ansicht des BFH ist für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung bei einem schwebend unwirksamen (genehmigungsbedürftigen) Rechtsgeschäft i.S.d. § 184 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt der Genehmigung und nicht auf den der zivilrechtlich rückwirkenden Wirksamkeit des Vertragsabschlusses abzustellen, weil frühestens vom Zeitpunkt der Genehmigung an alle Folgerungen aus dem bisher schwebend unwirksamen Vertrag gezogen werden können (BFH-Urteil vom 2. Oktober 2001 IX R 45/99, BStBl II 2002, 10; BFH-Beschluss vom 18. September 2006 IX B 154/05, BFH/NV 2007, 31).

• BGH, 15.10.1992 - IX ZR 43/92

  Amtshaftung des Notars bei Beurkundung von Grundstückskaufverträgen

  Auszug aus FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18

  Ergänzend zu den öffentlich-rechtlichen Vorschiften können die §§ 182 ff. BGB lediglich als Ausdruck allgemeingültiger Grundsätze herangezogen werden (…Westermann in Erman, BGB, 15. Auflage 2017, Vorbem. vor § 182 Rn. 8;… Ellenberger in Palandt, BGB, 78. Auflage 2019, Einf. v. § 182 Rn. 6): Muss die öffentlich-rechtliche Genehmigung nicht bereits vor Abschluss des Rechtsgeschäfts vorliegen, ist das private Rechtsgeschäft bis zur Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam (BGH-Urteile vom 20. Februar 1957 V ZR 125/55, BGHZ 23, 342; vom 15. Oktober 1992 IX ZR 43/92, NJW 1993, 648), wobei sich die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien während des Schwebezustandes nach dem Zivilrecht richten.
• BGH, 15.06.1960 - V ZR 191/58

  Wirksamkeit der Erklärung einer Gemeinde, sie übe ein Vorkaufsrecht aus

  Auszug aus FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18

  Die Rückwirkung der nachträglichen behördlichen Genehmigung auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts wird dabei nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 184 Abs. 1 BGB abgeleitet, sondern in erster Linie aus dem mit der Zustimmungsbedürftigkeit verfolgten Zweck (BGH-Urteile vom 15. Juni 1960 V ZR 191/58, BGHZ 32, 383; vom 7. Oktober 1964 V ZR 142/62, NJW 1965, 41).
• BGH, 20.02.1957 - V ZR 125/55

  Wohnsiedlungsgenehmigung und Vorkaufsrecht

  Auszug aus FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18

  Ergänzend zu den öffentlich-rechtlichen Vorschiften können die §§ 182 ff. BGB lediglich als Ausdruck allgemeingültiger Grundsätze herangezogen werden (…Westermann in Erman, BGB, 15. Auflage 2017, Vorbem. vor § 182 Rn. 8;… Ellenberger in Palandt, BGB, 78. Auflage 2019, Einf. v. § 182 Rn. 6): Muss die öffentlich-rechtliche Genehmigung nicht bereits vor Abschluss des Rechtsgeschäfts vorliegen, ist das private Rechtsgeschäft bis zur Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam (BGH-Urteile vom 20. Februar 1957 V ZR 125/55, BGHZ 23, 342; vom 15. Oktober 1992 IX ZR 43/92, NJW 1993, 648), wobei sich die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien während des Schwebezustandes nach dem Zivilrecht richten.
• BVerwG, 04.11.1960 - VI C 163.58

  Rechtsmittel

  Auszug aus FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18

  Maßgebend sind Inhalt und Sinn und Zweck der jeweiligen öffentlich-rechtlichen Vorschrift (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts - BVerwG - vom 4. November 1960 VI C 163.58, BVerwGE 11, 195).
• BGH, 04.06.1954 - V ZR 18/53

  Unbedenklichkeitsliescheinigung und Vorkaufsrecht

  Auszug aus FG München, 07.11.2019 - 10 K 2075/18

  Demgemäß sind die Vertragsparteien im Fall des Erfordernisses einer behördlichen Genehmigung verpflichtet, alles Erforderliche zu unternehmen, um die Genehmigung herbeizuführen, und alles zu unterlassen, was die Genehmigung gefährden oder vereiteln könnte, da der Vertrag nach ihrem erklärten Willen wirksam werden soll (z.B. BGH-Urteile vom 4. Juni 1954 V ZR 18/53, BGHZ 14, 1; vom 25. Juni 1976 V ZR 121/73, BGHZ 67, 34;… Grüneberg in Palandt, BGB, 78. Auflage 2019, § 242 Rn. 33 m.w.N.;… Roth in Münchener Kommentar, BGB, 5. Auflage 2007, § 241 Rn. 50).
• BGH, 25.06.1976 - V ZR 121/73

  Pflicht zur Vertragstextänderung
• BGH, 15.06.1960 - V ZR 105/59

  Gesetzliches Vorkaufsrecht der Aufbaugemeinden
• BGH, 07.10.1964 - V ZR 142/62
• BGH, 21.09.1994 - VIII ZR 257/93

  Heilung des formnichtigen Verkaufs von GmbH-Geschäftsanteilen
• BGH, 11.02.2004 - XII ZB 158/02

  Abgabe einer Sorgeerklärung durch den leiblichen Vater bei noch bestehender Ehe …
• BFH, 04.06.2003 - X R 49/01

  Anschaffungszeitpunkt eines Grundstücks
• BFH, 13.12.2005 - IX R 14/03

  Spekulationsgeschäft - Restitutionsanspruch (VermG) - Erwerb des …
• BFH, 01.10.2014 - IX R 55/13

  Privates Veräußerungsgeschäft: Umtausch von Wandelschuldverschreibungen in Aktien

• BFH, 25.03.2021 - IX R 10/20

  Privates Veräußerungsgeschäft - Berechnung der Zehn-Jahres-Frist bei Erteilung …

  Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Finanzgerichts München vom 07.11.2019 - 10 K 2075/18 wird als unbegründet zurückgewiesen.

  Das Finanzgericht (FG) wies die Klage mit Urteil vom 07.11.2019 - 10 K 2075/18 (Entscheidungen der Finanzgerichte 2020, 1614) als unbegründet ab.